Splošni pogoji poslovanja

Družba POLJŠAK, d.o.o., Cesta Maršala Tita 65, 4270 Jesenice, matična številka: 3462811000 (v nadaljevanju Nepremičninska družba) sprejema naslednje Splošne pogoje poslovanja pri posredovanju v prometu z nepremičninami.

1. Uvodne določbe

1.1. S splošnimi pogoji poslovanja pri prometu z nepremičninami (v nadaljevanju: Splošni pogoji) se urejajo pravna razmerja med naročiteljem in Nepremičninsko družbo.

1.2. Splošni pogoji so sestavni del vsake pogodbe o posredovanju, ki jo Nepremičninska družba sklene z naročiteljem. Sestavni del pogodbe o posredovanju sta tudi veljavni cenik in kopija zavarovalne police o zavarovanju poklicne odgovornosti nepremičninskih posrednikov.

1.3. V primeru, da pogodba o posredovanju vsebuje določila, ki so v nasprotju s Splošnimi pogoji, veljajo določila pogodbe o posredovanju.

1.4. Nepremičninska družba si pridržuje pravico, da po pregledu pravnega in dejanskega stanja nepremičnine, z naročiteljem ne sklene pogodbe o posredovanju.

2. Pomen pojmov

2.1. Posredovanje v prometu z nepremičninami pomeni opravljanje registrirane pridobitne dejavnosti posredništva v prometu z nepremičninami, pri čemer posamezni posli posredovanja v prometu z nepremičninami vsebujejo vse dejavnosti pri vzpostavljanju stika med naročiteljem in tretjo osebo ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, katerih predmet je določena nepremičnina, kot so kupna, prodajna, najemna, zakupna ali druga pogodba za določeno nepremičnino.

2.2. Nepremičninski posrednik oziroma nepremičninska posrednica (v nadaljnjem besedilu: nepremičninski posrednik) je fizična oseba, ki za nepremičninsko družbo opravlja posle posredovanja, s pridobljeno licenco pristojnega ministrstva za opravljanje poslov posredovanja in je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu.

2.3. Naročitelj oziroma naročiteljica (v nadaljnjem besedilu: naročitelj) je fizična ali pravna oseba, ki z nepremičninsko družbo sklene pogodbo o posredovanju.

2.4. Tretja oseba je oseba, ki jo nepremičninski posrednik poskuša spraviti v stik z naročiteljem, da bi se z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe v zvezi z nepremičnino.

2.5. Naročiteljevi ožji družinski člani so naročiteljev zakonec ali oseba, s katero naročitelj živi v zunajzakonski skupnosti, v skladu s predpisi o zakonski zvezi in družinskih razmerjih, njuni otroci oziroma posvojenci, starši in posvojitelji ter osebe, ki jih je po zakonu dolžan preživljati.

2.6. S pisno pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena.

3. Storitve posredovanja

3.1. Nepremičninska družba opravlja storitve posredovanja pri:

• prodaji in nakupu nepremičnine,
• najemu, zakupu, oddaji nepremičnine,
• drugih pravnih poslih, katerih predmet je nepremičnina.

3.2. Storitve posredovanja iz 3.1. točke so storitve, ki jih Nepremičninska družba opravi za naročitelja, in sicer:

• sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami,
• seznanjanje naročitelja in tretje osebe s tržnimi razmerji, ki so pomembna za določitev cene nepremičnine, vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, višino davčnih obveznosti stranke in s cenami notarskih storitev,
• ugotavljanje pravnega stanja nepremičnine, s pridobitvijo listin o nepremičnini (izpisek iz zemljiške knjige), pogodb (če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo) in podobno,
• pisna opozorila, obvestila, potrdila,
• ogled nepremičnine po sklenitvi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami,
• oglaševanje prodaje nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja ali na drug način,
• seznanjanje naročitelja z nepremičnino in spravljanje v stik s tretjo osebo,
• prisotnost pri ogledu nepremičnine s strani naročitelja,
• ugotavljanje dejanskega stanja nepremičnine,
• seznanjanje naročitelja z ugotovljenim pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine in zanesljivo opozarjanje na ugotovljene napake,
• telefonsko komuniciranje s strankami,
• sodelovanje pri pogajanjih za sklenitev posla.

3.3. S plačilom za posredovanje se krijejo stroški za opravljanje storitev iz točke 3.2.

3.4. Nepremičninska družba je dolžna opraviti za naročitelja tiste izmed zgoraj navedenih storitev, ki so potrebne za sklenitev pravnega posla, ki je predmet pogodbe o posredovanju. V primeru, da za veljavno sklenitev pravnega posla katera od zgoraj navedenih storitev ni potrebna, oziroma jo na svojo željo opravi naročitelj sam, naročitelj ni upravičen do znižanja plačila za posredovanje.

3.5. Po pisnem obvestilu Nepremičninske družbe o opravljenem stiku s tretjo osebo mora naročitelj v roku treh delovnih dni Nepremičninsko družbo pisno obvestiti o dejstvu, da ga je predhodno v stik z isto tretjo osebo že spravila druga nepremičninska družba. V nasprotnem primeru se šteje, da je naročitelja v stik s tretjo osebo spravila Nepremičninska družba.

3.6. Smiselno enako kot določa točka 3.5. velja v primeru, ko naročitelj sam najde in naveže stik s tretjo osebo.

4. Dodatne storitve

4.1. Nepremičninska družba ima pravico do plačila za dodatne storitve, če so te dogovorjene s pogodbo o posredovanju, pri čemer morata biti v pogodbi opredeljeni količina in cena storitev.

4.2. Kot dodatne storitve se štejejo zlasti:

• priprava osnutka pogodbe, katere predmet je nepremičnina,
• zastopanje v postopkih pridobivanja soglasij, dovoljenj in drugih listin, potrebnih za sklenitev pogodbe, katere predmet je nepremičnina,
• organizacija izdelave cenitvenega poročila nepremičnine,
• zastopanje v davčnem postopku,
• urejanje pravnega stanja nepremičnine,
• hramba denarnih sredstev na fiduciarnem računu,
• hramba listin,
• izvedba primopredaje nepremičnine,
• izdelava primopredajnega zapisnika ob prevzemu in predaji nepremičnine,
• obveščanje upravnika in dobaviteljev o spremembi lastnika/plačnika,
• izvedba pogajanj o povezanih poslih,
• druge storitve, ki niso vključene v stroške posredovanja.

4.3. Stroški, ki bremenijo naročitelja, so tudi:

• stroški, ki nastanejo s pridobivanjem manjkajoče dokumentacije o pravnem stanju nepremičnine,
• sodne, upravne takse, notarske pristojbine,
• stroški cenilcev in izvedencev.

4.4. Cene dodatnih storitev so določene v vsakokratnem veljavnem ceniku Nepremičninske družbe ali se posebej opredelijo.

4.5. Nepremičninska družba je upravičena do plačila za opravljene dodatne storitve tudi, če pogodba, katere predmet je nepremičnina, ni bila sklenjena.

5. Plačilo za posredovanje

5.1. Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba (predpogodba, pogodba o ari), pri sklenitvi katere je posredovala.

5.2. Nepremičninska družba ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo pravnega posla, za katerega se posreduje.

5.3. Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi, če pogodbeni stranki pozneje odstopita od sklenjene pogodbe ali je pogodba razveljavljena.

5.4. Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj oziroma njegov ožji družinski član sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik, in je bila ta pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju.

5.5. Ne glede na prvi odstavek tega člena se Nepremičninska družba in naročitelj lahko dogovorita, da ima Nepremičninska družba skladno s pogoji iz 25.a člena Zakona o nepremičninskem posredovanju pravico plačila za posredovanje tudi, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja.

5.6. Ne glede na prvi odstavek tega člena nepremičninska družba nima pravice do plačila za posredovanje, če z naročiteljem sama kot pogodbena stranka sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja, oziroma če tako pogodbo z naročiteljem sklene nepremičninski posrednik, ki je za nepremičninsko družbo opravljal posle posredovanja.

5.7. Nepremičninska družba je zavezanka za plačilo davka na dodano vrednost (DDV), zato se ta obračuna ob izstavitvi računa.

6. Povrnitev stroškov

6.1. Nepremičninska družba ima pravico do plačila za dodatne storitve, če so dogovorjene s pogodbo o posredovanju, pri čemer morata biti v pogodbi opredeljeni količina in cena storitev.

6.2. Če nepremičninska družba nima pravice do plačila za posredovanje, ji je naročitelj dolžan povrniti dejanske stroške v višini 20 % plačila za posredovanje, ki so nastali v zvezi z opravljanjem storitev posredovanja, če naročitelj:

• sam vzpostavi stik s tretjo osebo, s katero sklene pogodbo o nepremičnini,
• sklene pogodbo o nepremičnini s posredovanjem druge nepremičninske družbe,
• enostransko odpove pogodbo o posredovanju pred potekom časa, za katerega je bila sklenjena.

7. Ekskluzivno posredovanje

7.1. V primeru, da nepremičninska družba in naročitelj podpišeta pogodbo, na podlagi katere je nepremičninska družba edina pooblaščena za posredovanje (ekskluzivna pogodba o posredovanju) za določeno nepremičnino, naročitelj v času veljavnosti posredniške pogodbe ne sme v zvezi z isto nepremičnino skleniti posredniške pogodbe z drugo nepremičninsko družbo, preko nje, kogarkoli tretjega ali sam oglaševati ali prodajati iste nepremičnine.

8. Prenos storitev posredovanja

8.1. Če se nepremičninska družba in naročitelj dogovorita, lahko Nepremičninska družba prenese storitve posredovanja na druge nepremičninske družbe.

8.2. V primeru iz prejšnjega odstavka ostane naročitelj v pogodbenem razmerju le z Nepremičninsko družbo, s katero je sklenil pogodbo o posredovanju, Nepremičninska družba pa mora naročitelju izročiti seznam nepremičninskih družb, na katere prenaša naročilo.

9. Fiduciarni račun

9.1. Nepremičninska družba sme sprejeti od naročnika ali tretje osebe v zvezi z izvedbo pravnega posla, pri katerem je posredovala, v hrambo denarna sredstva, če ima z banko sklenjeno pogodbo o vodenju fiduciarnega računa in če jo naročitelj ali tretja oseba za to pisno pooblasti.

10. Zaščita interesov naročitelja

10.1. Nepremičninska družba in nepremičninski posrednik morata pri opravljanju storitev posredovanja v prometu z nepremičninami naročitelja na primeren način seznaniti z vsemi okoliščinami, ki so pomembne za odločitev naročitelja za sklenitev pogodbe v prometu z nepremičninami. Pri tem mu morata zlasti razumljivo pojasniti naslednje okoliščine:

• tržne razmere, ki so pomembne za določitev cene v pogodbi v prometu z nepremičninami;
• vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe v prometu z nepremičninami;
• višino in vrsto davčnih obveznosti stranke, višino stroškov notarske overitve podpisov, vpisa v zemljiško knjigo in morebitnih drugih stroškov v zvezi s sklenitvijo pogodbe, ki je predmet posredovanja;
• morebitna tveganja, povezana z neurejenim zemljiškoknjižnim stanjem nepremičnine, vpisanimi stvarnimi pravicami oziroma drugimi pravicami tretjih na nepremičninah oziroma drugimi morebitnimi neurejenimi pravnimi razmerji.

10.2. Nepremičninska družba ima z namenom zaščite interesov naročitelja pravico v skladu z zakonom, ki ureja plačilni promet, da od Banke Slovenije pridobi podatke o blokiranih transakcijskih računih fizičnih oseb, ki nastopajo kot naročitelji ali kot tretje osebe v prometu z nepremičninami.

11. Druge obveznosti naročitelja

11.1. Naročitelj mora nepremičninsko družbo obvestiti o vseh okoliščinah, ki so pomembne za opravljanje storitev posredovanja. Nemudoma (v treh dneh) mora pisno obvestiti nepremičninsko družbo o spremenjenih okoliščinah (spremembi dejanskega in pravnega stanja nepremičnine, spremembi bistvenih sestavin pogodbe ipd.).

11.2. Kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja, mora o tem nemudoma obvestiti nepremičninskega posrednika oziroma nepremičninsko družbo.

11.3. Naročitelj mora nepremičninski družbi predložiti na vpogled vso razpoložljivo dokumentacijo o nepremičnini. Naročitelj jamči za resničnost, točnost in popolnost posredovanih podatkov oziroma dokumentacije.

11.4. Kadar naročitelj nepremičnino trži tudi sam ali s posredovanjem drugih nepremičninskih družb, jo trži pod enakimi pogoji, kot so dogovorjeni s pogodbo o posredovanju.

11.5. Kadar naročitelj sam ali s posredovanjem druge nepremičninske družbe najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo ali predpogodbo, katere predmet je nepremičnina, mora nemudoma (v treh dneh) od sklenitve te pogodbe pisno obvestiti nepremičninsko družbo, z navedbo imena in priimka oziroma firme tretje osebe ter naslova stalnega bivališča oz. sedeža.

11.6. Naročitelj je dolžan aktivno sodelovati z Nepremičninsko družbo in posrednikom ter posredniku in tretjemu omogočiti ogled nepremičnine. Po ogledu vsake nepremičnine se zavezuje podpisati izjavo o opravljenem ogledu.

12. Pravica do pridobitve podatkov

12.1. Nepremičninska družba v primeru, da naročitelj odstopi od pogodbe o posredovanju oziroma ne sklene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, ki je bila predmet posredovanja, lahko opravi poizvedbe o morebitni sklenjeni pogodbi.

13. Zavarovanje odgovornosti za škodo

13.1. Nepremičninska družba ima zavarovano odgovornost za škodo, ki bi utegnila nastati naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami na ozemlju Republike Slovenije.

13.2. Naziv zavarovalnice, pri kateri je zavarovana poklicna odgovornost, številka police in zavarovalna vsota so sestavina pogodbe o posredovanju.

14. Nepoštena ravnanja naročitelja

14.1. Naročitelj je dolžan povrniti Nepremičninski družbi vso škodo, ki ji nastane zaradi naročiteljeve kršitve pogodbenih obveznosti.

14.2. Kot kršitve pogodbe o posredovanju se štejejo zlasti naslednja naročiteljeva ravnanja:

• onemogočanje vodenja ogledov Nepremičninski družbi brez utemeljenih razlogov,
• kršitev dogovora o ekskluzivnosti pogodbe,
• trženje nepremičnine pri drugih nepremičninskih družbah pod ugodnejšimi pogoji, kot so dogovorjeni s pogodbo o posredovanju,
• naročitelj Nepremičninske družbe ne obvesti ali ne obvesti pravočasno o sklenitvi pogodbe ali predpogodbe, katere predmet je nepremičnina, s tretjo osebo, ki jo najde sam, ali ji ne izroči oziroma ne izroči v roku podatkov iz tč. 11.5.,
• naročitelj v nasprotju z dobro vero in poštenjem ne pristopi k pogajanjem za sklenitev pogodbe ali brez utemeljenega razloga noče skleniti pogodbe, katere predmet je nepremičnina, s tretjo osebo, s katero ga je v stik spravila Nepremičninska družba,
• naročitelj posreduje tretjim osebam informacije in podatke, ki so zaupne narave in štejejo kot poslovna skrivnost.

15. Obveznosti na podlagi Zakona o preprečevanju pranja denarja in financiranja terorizma

15.1. Na podlagi Zakona o preprečevanju pranja denarja in financiranja terorizma je nepremičninska družba pri sklepanju poslovnih razmerij in transakcijah nad zneskom, določenim z zakonom, ter v drugih primerih, določenih z zakonom, dolžna opraviti pregled stranke, ki zajema:

• ugotavljanje in preverjanje identitete stranke,
• ugotavljanje dejanskega lastnika stranke (stranka pravna oseba),
• pridobitev podatkov o namenu in predvideni naravi poslovnega razmerja oziroma transakcije ter drugih podatkov po zakonu,
• redno skrbno spremljanje poslovnih aktivnosti, ki jih stranka izvaja pri nepremičninski družbi.

15.2. Za izvajanje Zakona o preprečevanju pranja denarja in financiranja terorizma ima nepremičninska družba pravico in dolžnost pridobiti in preveriti (tudi z vpogledom v osebni dokument) naslednje osebne podatke stranke in zakonitega zastopnika stranke:

• osebno ime,
• naslov stalnega/začasnega prebivališča,
• datum in kraj rojstva,
• davčno številko,
• številko, vrsto in naziv izdajatelja osebnega dokumenta.

16. Varstvo, obdelava in uporaba osebnih in zaupnih podatkov

16.1. Vse informacije in podatki, ki jih naročitelj pridobi pri nepremičninski družbi, so zaupne narave in se štejejo kot poslovna skrivnost, razen informacij in podatkov, ki so javno dostopni.

16.2. Zaradi izpolnjevanja obveznosti po pogodbi o posredovanju, Splošnih pogojih ter obveznosti, ki jih ima nepremičninska družba na podlagi Zakona o preprečevanju pranja denarja in financiranja terorizma, lahko nepremičninska družba v skladu s predpisi, ki urejajo osebno izkaznico in potni list, vpogleda in prepiše podatke z osebnega dokumenta (osebno ime, naslov stalnega/začasnega prebivališča, datum in kraj rojstva, davčno številko, številko, vrsto in naziv izdajatelja osebnega dokumenta).

16.3. Kadar izrecno narekuje narava posla, sme nepremičninska družba na podlagi pisne privolitve imetnika, iz katere izhaja vnaprej določen namen, fotokopirati imetnikov osebni dokument. Fotokopijo tega dokumenta mora označiti z:

• oznako, da je fotokopija,
• svojim nazivom,
• izrecno določenim namenom fotokopiranja,
• pravno podlago za fotokopiranje – jasno razvidna pisna privolitev imetnika osebnega dokumenta.

16.4. Nepremičninska družba se zavezuje, da ne bo nadalje kopirala osebnega dokumenta in ga tudi ne bo hranila v elektronski obliki.

16.5. Nepremičninska družba se zavezuje, da bo trajno varovala vse osebne podatke v skladu s predpisi o varovanju osebnih podatkov. Vsi osebni podatki bodo uporabljeni le za namen sklepanja, izvajanja, spreminjanja in prekinitve pogodbe o posredovanju ter pogodbe, katere predmet je nepremičnina, oziroma za namen, za katerega so bili izrecno dani.

16.6. Posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, ima pravico od nepremičninske družbe:

• dobiti potrditev, ali se v zvezi z njim obdelujejo osebni podatki,
• dostopati do osebnih podatkov in namena obdelave, vrste zadevnih osebnih podatkov, uporabnikov ali kategorij uporabnikov v tretjih državah ali mednarodnih organizacijah, predvidenega obdobja hrambe osebnih podatkov ali meril za določitev tega obdobja.

16.7. Posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, ima pravico od nepremičninske družbe:

• zahtevati popravek ali izbris osebnih podatkov,
• zahtevati omejitev obdelave osebnih podatkov,
• ugovarjati obdelavi osebnih podatkov,
• zahtevati, da brez nepotrebnega odlašanja popravi netočne osebne podatke,
• zahtevati, da se osebni podatki neposredno prenesejo od ene nepremičninske družbe k drugi, kadar je to tehnično izvedljivo,
• vložiti pritožbo pri nadzornem organu.

16.8. Kadar se podatki prenašajo v tretjo državo ali mednarodno organizacijo, ima posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, pravico biti obveščen o ustreznih zaščitnih ukrepih v zvezi s prenosom.

16.9. Kadar se osebni podatki obdelujejo za namene neposrednega trženja, ima posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, pravico, da kadarkoli ugovarja obdelavi osebnih podatkov v zvezi z njim za namene takšnega trženja, vključno z oblikovanjem profilov, kolikor je povezano s takim neposrednim trženjem.

17. Trajanje in odpoved pogodbe

17.1. Pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami je sklenjena za določen čas, največ devet mesecev, razen če se stranki ne dogovorita za krajši čas.

17.2. Pogodba preneha:

• s potekom časa,
• z izpolnitvijo,
• z odpovedjo,
• v drugih primerih, ki jih določa zakon.

17.3. Stranki lahko kadarkoli odpovesta pogodbo, če to ni v nasprotju z dobro vero in poštenjem. Pogodbo je potrebno odpovedati pisno z osemdnevnim odpovednim rokom.

18. Reševanje sporov

18.1. Morebitne spore, ki bi izvirali iz pogodbe o posredovanju ali v zvezi z njo, bosta pogodbeni stranki reševali sporazumno.

18.2. V primeru, da sporazumno reševanje spora ni mogoče, je v primerih, ko gre za pogodbe s potrošniki, pristojno Okrajno sodišče na Jesenicah.

18.3. V primeru, da sporazumno reševanje spora ni mogoče, stranke pa so gospodarski subjekti, se stranki lahko dogovorita, da bo vsako nesoglasje, spor ali zahtevek, ki izvira iz pogodbe o posredovanju, dokončno rešil senat treh arbitrov ali arbiter posameznik, imenovan na podlagi Pravilnika o arbitražnem postopku pred Stalno arbitražo pri Gospodarski zbornici Slovenije.

19. Veljavnost in objava splošnih pogojev

19.1. Splošni pogoji veljajo od 18. 06. 2026 dalje.

19.2. Objavljeni so v prostorih nepremičninske družbe (na vidnem mestu) in na spletni strani.

Jesenice, 18. 06. 2026
POLJŠAK, d.o.o.